Syndics organiques, la confusion des patrimoines

Vous êtes propriétaire LMNP en résidence de tourisme, en résidence affaires ou étudiante, alors vous avez peut-être la « chance » d’avoir un syndic organique c’est-à-dire filiale ou émanation de l’exploitant.

Les avantages avancés des exploitants de mettre en place leur syndic maison sont connus : possibilité d’avoir des contrats groupe permettant de réduire les coûts et rapidité d’intervention.

Ces arguments sont en partie reconnus mais peuvent être pondérés : l’avantage coût n’est pas vraiment prouvé dans un marché très concurrentiel et la rapidité des interventions reste du ressort de l’exploitant.

Par contre les inconvénients sont très nombreux : la dépendance entre le syndic et l’exploitant fait naître la grande tentation de la confusion des patrimoines.

J’ai assisté à une assemblée générale d’un très grand hôtel à Roissy ou le syndic filiale de l’exploitant, en besoins de trésorerie, a décidé de se servir dans la caisse de la copropriété avant l’approbation des comptes.

La différence entre les appels de fonds payés tous les trimestres et les dépenses réelles peuvent faire apparaitre un excédent de trésorerie qui est restitué aux copropriétaires après l’approbation des comptes.

Au cas présent, l’exploitant, propriétaire de locaux au sein de la résidence, a décidé de se rembourser l’excédent avant l’approbation des comptes, reléguant le vote des copropriétaires à l’état négligeable. C’est le fonctionnement de la copropriété et de l’AG qui sont bafoués et laissent entrevoir le niveau de considération de l’exploitant pour les copropriétaires.

Les résidences services constituent des immeubles particuliers dans le sens où effectivement ils sont gérés en général par un exploitant unique. Il est donc bien nécessaire et indispensable d’y mettre en place un syndic spécialisé et indépendant comme Synergestion et en aucun cas filiale ou émanation de l’exploitant.

Bertrand Le Mire

Gérant de Synergestion, iPierre, C’est La Vie Properties