Modifier la destination dans le règlement de copropriété, comment faire ?

On a vu de l’importance de bien analyser la destination d’un immeuble lors d’un achat en LMNP. Mais que se passe t’il si la destination de l’immeuble est très restrictive alors que les copropriétaires souhaitent quitter le régime du bail commercial et louer en résidentiel ?

Analysons un cas concret : la résidence de tourisme « Les Longs Prés » à Divonne-les-Bains, exploitée par Vacances Bleues. Suite à une résiliation partielle des baux, des propriétaires retrouvent la pleine liberté d’exploiter leur appartement.  Les questions posées sont alors très simples :

Puis je vendre mon appartement librement ?
Puis je le louer en tant que résidence principale ?
Comment puis-je le louer ?

C’est d’abord le règlement de copropriété auquel il faut se référer et notamment le paragraphe « destination ». Que dit-il ?

« L’immeuble est exclusivement destiné à l’usage d’hôtel ou de résidence hôtelière avec services ».

Au cas présent, il n’est donc ni possible de louer en tant que résidence principale, ni le vendre sans indiquer ce que l’on appelle une restriction d’usage puisque l’acquéreur ne pourra pas le louer en tant que résidence principale. Le prix de vente en sera bien sûr affecté.

Afin de lever cette restriction d’usage, il serait nécessaire d’effectuer une démarche auprès des services d’urbanisme de la commune afin de modifier le zonage du PLU et ensuite de modifier la destination de l’immeuble inscrite dans le règlement de copropriété.

Les règles de modification de la destination sont en général inscrites dans ce même règlement de copropriété.

Le changement d’affectation d’un lot doit être autorisé par l’assemblée générale si ce nouvel usage n’est pas prévu par le règlement de copropriété et qu’il entraine une modification de la destination de l’immeuble. Cette autorisation et la modification du règlement qui en découle doivent faire l’objet d’un vote à l’unanimité des copropriétaires sauf si le règlement prévoit d’autres conditions.

On le voit bien, changer la destination d’un immeuble est donc dans la pratique impossible dans la mesure où cela requiert dans la plupart des cas l’unanimité des copropriétaires. D’où l’importance de bien lire le règlement de copropriété avant de s’engager dans un investissement en LMNP.

Bertrand LE MIRE
Gérant